DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO

¿Se puede vender una vivienda que se encuentra arrendada? ¿Puedo vender mi casa aunque esté alquilada? ¿Puede mi casero vender la casa donde yo estoy viviendo? Pues sí, se puede hacer, siempre teniendo en cuenta el contrato de alquiler, eso sí.

Pero si has llegado hasta aquí, es muy posible que te pueda preocupar una de las situaciones de las que te hablábamos antes u otra parecida. Es por eso que como expertos en Derecho Inmobiliario, venimos a presentarte los derechos de tanteo y retracto. La mayoría de la gente no conoce esta norma legal pero deberían, ya que en muchas ocasiones, la venta de una vivienda empuja al arrendatario a una situación complicada, al verse sin un lugar dónde vivir o incluso, un local donde ejercer su actividad profesional al haberse vendido aquel donde éste la desarrollaba.

Si sigues leyendo vas a poder descubrir los detalles más importantes acerca de este derecho de adquisición preferente que además, cada vez es más utilizado por las Comunidades Autónomas, como herramienta para la ampliación de vivienda pública o tutelada. 

El Derecho de Adquisición Preferente

¿QUÉ SON Y EN QUÉ 
CONSISTEN LOS DERECHOS DE 
TANTEO Y RETRACTO?

Los derechos de tanteo y retracto son como se conoce comúnmente al Derecho de Adquisición Preferente establecido en el Artículo 25 de Ley de Arrendamientos Urbanos y en el Artículo 1524 del Código Civil. Si has llegado hasta este artículo, es probable que seas arrendador, arrendatario o simplemente una persona interesada en algunos puntos del derecho civil. Este derecho está redacto en la ley para la protección del inquilino de una vivienda o local de negocio, sin necesidad de ser incluido como una cláusula dentro del contrato de arrendamiento. El derecho de adquisición preferente y retracto convencional, sirve de amparo en caso de una posible venta de la propiedad arrendado, otorgando un derecho de compra preferente frente a un tercer interesado.

Muchas comunidades Autónomas están empezando a establecer sus propias legislaciones en esta materia con el objetivo de poder aumentar la cantidad de vivienda social o viviendas de protección oficial (VPO).

A continuación te contamos, todo lo que necesitas saber sobre los derechos de tanteo y retracto, que actualmente están tan de moda.

¿Qué es el derecho de tanteo?

qué es y en qué consiste el derecho de tanteo

Se trata de un derecho de adquisición preferente cuyo titular está facultado para adquirir, con preferencia a cualquier otra persona, una vivienda que va a ser vendida por su propietario a un tercero por el mismo precio que ese tercero abonaría. Nace por tanto en el caso de que el arrendador desee vender la vivienda, por lo que el arrendatario tiene el derecho preferente de compra frente a cualquier otro comprador.

El propietario está obligado a comunicar al titular del derecho su intención de vender así como las condiciones en que quiere hacerlo.

¿Qué es el derecho de retracto?

que es y en qué consiste el derecho de retracto

Frente al derecho de tanteo, el derecho de retracto es el derecho que tiene el arrendatario a subrogarse en el lugar del comprador, adquiriendo la vivienda que fue objeto del contrato de compraventa en las mismas condiciones que el comprador, entre ellas el pago del mismo precio. De la definición extraemos que es necesario que se haya producido venta o dación en pago.

Este derecho nace en el caso de que a un arrendatario no le hubiese comunicado en plazo el arrendador la venta y no hubiera podido ejercitar su derecho de tanteo o bien fuera errónea dicha comunicación.

¿Dónde se regula el derecho de tanteo y retracto?

el tanteo y retracto en el código civil está regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: derecho de adquisición preferente

El derecho de tanteo se encuentra regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) en lo que se refiere a viviendas y en el artículo 31 para los locales de negocio. Mientras que el derecho de retracto lo encontramos en el artículo 1.521 del Código Civil.

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

¿Qué ocurre en el caso de local de negocio?

Los derechos de tanteo y retracto en el caso de local de negocio

La regulación de estos derechos en lo que se refiere a local de negocio como decíamos viene recogida en el art. 31 de la LAU, pues bien, este artículo en cuanto a la regulación de los mismos se remite al art. 25 LAU.

Sobre la regulación de estos derechos para el caso de locales de negocio, el Tribunal Supremo dejó claro para resolver ciertos problemas de interpretación que existían entre la doctrina jurídica que “el fundamento del ejercicio del tanteo y retracto es único, facilitar el acceso a la propiedad, tanto para viviendas como para locales de negocio”.

Ejemplo de supuesto de tanteo y retracto

ejemplo de ejercicio de los derechos de tanteo y retracto

Veamos un situación que nos sirva de ejemplo de ejercicio de tanteo y retracto. El inquilino de una casa con derecho de tanteo descubre que el propietario está vendiendo la propiedad en la que actualmente se encuentra viviendo. En ese momento, el arrendatario toma la decisión de hacer ejercicio de su derecho de retracto para convertirse en la persona con preferencia a adquirir la vivienda. Siguiendo la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario debe avisar al inquilino en caso de tener intención de realizar la venta de la vivienda. Además, estará obligado a garantizar el ejercicio de estos derechos por parte del arrendatario. Este último, tendrá un plazo de 30 días naturales para dar una respuesta y si así lo deseará, ejercer su derecho de adquisición preferente frente a un tercero.

En el caso de que el propietario del inmueble ya esté llevando a cabo el proceso de venta, el arrendatario podrá ejercer su derecho de retracto, que contará con un plazo de 30 días para ser ejercido. Si el inquilino así lo hiciera, anularía la operación de compra que ya estaba en marcha, posicionándose como comprador preferente de la vivienda. El precio y las condiciones, serían las mismas que ya habían sido pactados con el tercero.

Comunidades Autónomas y adquisición preferente

los derechos de tanteo y retracto en las comunidades autónomas

Muchas Comunidades Autónomas de nuestro país, están modificando o aprobando nuevos Real Decretos referentes al Derecho de Adquisición Preferente. Nuestra recomendación es que si estas implicado en procesos de compra-venta de propiedades, te informes bien de cuál es la legislación específica que afecta de la zona de España dónde se va a llevar a cabo la operación. También debes hacer especial atención a cuáles son los requisitos y las excepciones para el ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

Preguntas Frecuentes

preguntas y repuestas más frecuentes respecto a los derechos de tanteo y retracto

Aunque hayas llegado a este punto del artículo, es normal que sigas teniendo dudas respecto a este derecho de adquisición preferente, tanteo si eres arrendador, arrendatario o un tercer interesado que se dispone a comprar una vivienda o conjunto de ellas. No te preocupes, en este apartado de preguntas y respuestas frecuentes, intentaremos resolver esas últimas dudas que todavía puedes tener respecto a los derechos de tanteo y retracto, y su ejercicio.

🔺 ¿Quién tiene los derechos de tanteo y retracto?

el arrendatario o inquilino es quien tiene los derechos de tanteo y retracto

El derecho de tanteo y retracto es un derecho que tiene por ley el arrendatario de una vivienda o local de negocios para que en aquel caso de que el propietario o propietarios de la propiedad arrendada pusieran la misma a la venta, el inquilino pueda adquirirla por encima de un tercer interesado, siempre con las mismas condiciones y al mismo precio que este último estaba dispuesto a aceptar. Este repunte legal trata de proteger y amparar al arrendatario en un supuesto de venta que le podría conducir a una situación desfavorable. Como ya te hemos dicho en puntos anteriores, los derechos de tanteo y retracto se basan en el derecho de adquisición preferente recogido en el Artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

🔺 ¿Cómo se ejercita el derecho de tanteo si soy arrendador o arrendatario?

como se ejercita el derecho de tanteo si eres arrendador o arrendatario

El derecho de tanteo se ejercita cuando el propietario pretenda vender su casa, deberá informar al arrendatario de la operación y las condiciones en las que se llevará a cabo. Si el titular de este derecho de adquisición preferente (en este caso, el arrendatario) lo desea, existirá la posibilidad y prioridad de adquirir la propiedad frente a un tercero. Este derecho incluye que en el caso de que el arrendatario decidiera ejercitar esta opción de compra preferente, deberá hacerlo pagando la misma cantidad ofrecida por el tercero.

🔺 ¿Cómo se ejercita el derecho de retracto si soy arrendador o arrendatario

como se ejercita el derecho de retracto al arrendador y al arrendatario

A diferencia del derecho de tanteo, el derecho retracto se ejercita cuando la venta de la propiedad a un tercero ya se ha realizado. En este caso, el arrendatario de la propiedad puede reemplazar el cargo del comprador de la propiedad. De esta forma, la vivienda se adquirirá en las mismas condiciones y con el mismo contrato de compraventa que la vivienda iba a ser transmitida.

Esta situación no invalida el contrato de compraventa a un tercero, pero puede subrogar al beneficiario de este derecho, a la posición que ejercía el tercero. En otras palabras, el inquilino actual de la propiedad arrendada, tendrá el derecho de tanteo para comprar la casa y ocupar la posición del comprador potencial si así lo desea. Por supuesto, al mismo precio y con las mismas condiciones pactadas con el tercero.

🔺 ¿Cuánto dura el derecho de retracto?

el derecho de retracto dura 9 días desde la fecha exacta en la que ha sido inscrita la venta en el registro de la propiedad

El derecho de retracto dura los 9 días siguientes a la fecha exacta en la que se ha procedido a la inscripción de la venta en el registro de la propiedad y, por tanto, desde que el arrendatario o inquilino hubiera tenido el conocimiento firme de la venta. Este es el plazo general para el ejercicio del derecho de retracto que se recoge en el Artículo 1524 del Código Civil.

Si hablamos del plazo del derecho de retracto en finca rústica, en el caso de explotaciones agrarias el plazo se amplía hasta 60 días desde la notificación fehaciente al poseedor del derecho de retracto de que la venta se ha llevado a cabo. Si se tratase de una explotación agraria prioritaria, el plazo se ampliaría a un año desde la inscripción de la venta en el registro si no hubiera notificación fehaciente.

Estos estos plazos hablan en régimen general y, como ya te hemos contado anteriormente, muchas Comunidades Autónomas han empezado a publicar Real Decretos que afectan directamente a los derechos de tanteo y retracto, así que nuestra recomendación es qué antes de nada, consultes la legislación autonómica correspondiente.

🔺 Notificación al arrendatario de la intención de venta de la vivienda arrendada

En contratos que hayan sido celebrados antes del 6 de junio de 2013, los derechos de tanteo y retracto sólo son renunciables por parte del arrendatario en aquellos contratos cuya duración haya sido pactada, con un período de tiempo superior a cinco años.

Por lo tanto, si el arrendador toma la decisión de poner en venta su vivienda, tiene que comunicárselo al inquilino de forma fehaciente, donde debe precisar: el precio y las condiciones esenciales en las que se va a realizar la transmisión. Si el arrendatario estuviera interesado en llegar a adquirir la vivienda con dichas condiciones, debería hacérselo saber al arrendador, en un plazo máximo de 30 días, a contar desde la notificación. Si no hay notificación fehaciente o no se llegan respetar las condiciones que en esta se detallan, el arrendatario tendrá la opción de ejercer su derecho de adquisición preferente posteriormente a la realización de la venta, esto es, el derecho de retracto.

Para otros arrendamientos diferentes al de vivienda, existe libertad de pactos; a falta de ellos, será aplicado, el régimen descrito en el artículo 25 de la LAU.

Modelo de notificación al inquilino de la intención de venta de la vivienda arrendada, a efectos de cumplir con el derecho de tanteo del inquilino (PDF).

Instrucciones para rellenar la notificación de intención de venta:

Debe rellenar de forma correcta todos los campos del documentos con los datos del arrendador y el arrendatario, así como cumplimentar todos los campos referentes al precio y las condiciones de la venta.


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