Los derechos de Tanteo y Retracto de la Generalitat Valenciana

INTRODUCCIÓN

La Generalitat Valenciana ya utiliza los derechos de Tanteo y Retracto como sistema para la ampliación de vivienda pública en la Comunidad.

En una de sus últimas lecturas sobre el estado actual de la vivienda, determinó que a pesar de los recientes esfuerzos la situación actual de la vivienda en la Comunidad Valenciana, especialmente para los más desfavorecidos, se ha deteriorado y sufrido gravemente desde la crisis económica e inmobiliaria de 2008.

En el marco de la política de vivienda, con el fin de implementar las acciones necesarias para que familias y personas de escasos recursos obtengan una vivienda, la Generalitat ha tomado diversas iniciativas, entre ellas la promoción de la vivienda pública o programas de asistencia. Asimismo, el pasado 5 de Junio, se publicó en el BOE el nuevo Decreto-ley 6/2020 para la ampliación de vivienda pública mediante el derecho de Adquisición Preferente.

A continuación te resumimos algunos de los puntos más importantes. Antes le daremos un pequeño repaso a los derechos de tanteo y retracto, para que tengas más claro de qué estamos hablando.

el decreto ley 6 / 2020 del consell establece el derecho de adquisición preferente por parte de la Generalitat Valenciana en la transmisión de vivienda

¿QUÉ ES Y PARA QUÉ SIRVE EL TANTEO Y EL RETRACTO?

¿Qué son los derechos de tanteo y retracto?

Los derechos de tanteo y retracto son derechos de adquisición preferentes. Estos derechos permiten al titular adquirir un bien de otra persona interesada en adquirirlo, siempre en las mismas condiciones (precio, forma de pago, etc.).

En el tanteo, la preferencia de adquisición se ejerce antes de la transmisión del activo y, por tanto, antes de la operación planificada, cuyas condiciones deben cumplirse.

En el caso de retracto, la preferencia de adquisición se ejerce después de la transferencia del activo, sin que la operación mantenida tenga efecto y se pague el mismo precio.


¿QUÉ SIGNIFICA QUE LA GVA POSEA EL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO SOBRE UNA VIVIENDA?

El hecho de que la Generalitat posea el derecho de tanteo y el derecho de retracto sobre una vivienda implica que, la GVA puede adquirir dicha vivienda de forma preferente frente a cualquier persona interesada en el momento de la transmisión de la vivienda (venta, donación, etc.).


¿QUÉ VIVIENDAS ESTÁN SUJETAS A TANTEO Y RETRACTO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA?

¿Qué viviendas se ven afectados por el derecho de tanteo y retracto?

Las viviendas afectadas son viviendas protegidas si su régimen de protección así lo prevé. Además, determinadas viviendas desocupadas están sujetas específicamente a requisitos cuando se cumplen un conjunto de requisitos relacionados con sus operaciones de transferencia (los llamados casos de transferencia única).


¿En qué casos no puede la GVA ejercer el derecho de tanteo y el derecho de retracto?

Si bien el inmueble cedido está sujeto al derecho de tanteo y derecho de desistimiento, la Generalitat no puede ejercitar estos derechos en los siguientes casos:

  1. Transmisiones mortis causa (herencias).
  2. Transferencias gratuitas de Inter-Vivos a favor de descendientes, antepasados ​​o cónyuges o Socio de derecho consuetudinario debidamente acreditado a menos que el apartamento no se utilice para la residencia habitual y permanente del nuevo propietario en el caso de un apartamento protegido.
  3. Aportes de cualquier título de la casa y sus anexos a la sociedad solidaria o a cualquier otro régimen económico conyugal de la comunidad, nacional o extranjero.
  4. Premios a uno de los cónyuges en caso de consentimiento para la disolución de la sociedad copropietaria u otro régimen económico matrimonial de la comunidad en el país o en el extranjero.

¿Se debe notificar una transmisión pese a que la GVA no pueda ejercer los derechos de tanteo y retracto?

Solo debe notificarse en el caso de una transferencia sujeta a tanteo y retracto, con la excepción del cumplimiento de uno de los requisitos establecidos en el Reglamento (supuesto sujeto, pero exento). No se deben informar las transferencias no sujetas.


¿Qué transmisiones no estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto?

Para las viviendas protegidas, las siguientes transferencias no estarán sujetas al derecho de adquisición preferente:

  1. Transmisión por mortis causa (herencia).
  2. La transferencia de viviendas de protección social después de la expiración del esquema de protección correspondiente.
  3. La transferencia de vivienda pública a subsidios públicos si el sistema de protección no estipula derechos preferenciales de compra a favor de la administración.
  4. La transferencia de vivienda pública de desarrollo privado si la fecha de calificación final es antes del 21 de abril de 2005.
  5. El traspaso de viviendas o edificios protegidos que no se encuentren en el territorio de la Comunidad Valenciana.

Las transmisiones singulares, están sujetas a tanteo y retracto, con la excepción de los siguientes tipos de transmisiones:

  1. Transferencias (donaciones) gratuitas Inter-Vivos de una vivienda en beneficio de descendientes, antepasados ​​o cónyuges o parejas de hecho debidamente acreditados que utilicen la vivienda como residencia habitual y permanente del nuevo propietario.
  2. La aportación de un título de propiedad y sus anexos a la sociedad solidaria o a algún otro régimen económico conyugal interno y externo.
  3. La adjudicación de una vivienda a uno de los miembros de la comunidad en caso de disolución.
  4. La transmisión de una casa que se originó en acto de extinción del condominio.
  5. La transmisión de una vivienda si existen otros privilegios estatutarios y estos han sido ejercitados por otras administraciones públicas o terceros en cuyo beneficio se establecieron.

Todas estas transferencias sujetas deben ser notificadas con una indicación de la excepción que les corresponda.


En la C.Valenciana, ¿Todas las viviendas protegidas están afectadas por el derecho de adquisición preferente?

No, solo los apartamentos cuyo régimen de protección legal o contractual lo prevea serán llevados ante la justicia y retirados.

  • En el caso de viviendas protegidas con promoción privada, tras la entrada en vigor de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de vivienda en la Comunidad Valenciana, todas las viviendas calificadas para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
  • En el caso de las viviendas protegidas financiadas con fondos públicos, todas las viviendas cuyo régimen de protección previese los derechos de tanteo y retracto en su apéndice legal o en los contratos de adquisición que se hubieran formalizado.

¿En qué transmisiones una vivienda no protegida estaría sujeta al derecho de tanteo y retracto?

Solo si esta vivienda se traspasa en alguno de los supuestos considerados como “traspasos singulares” y además, está ubicada en una Zona de Necesidad de Vivienda (ANHA) declarada por la Generalitat.


Deja un comentario