EXCEPCIONES A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO

Como cualquier otra normal legal que te puedas encontrar, el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto tienen una serie de excepciones que se explican en la Ley de Arrendamientos Urbanos de nuestro Código Civil. Por lo que es muy importante que conozcas los escenarios en los que el ejercicio del derecho de Adquisición Preferente no es aplicable.

Debes tener en cuenta que esta norma legal sirve, de cierta forma, para proteger al arrendatario que muchas veces ha podido hacer alguna inversión importante en reformar o reestructurar el inmueble.

Por eso, si te dedicas al mercado inmobiliario de forma profesional, como inversor o simplemente, eres un particular que desea vender una vivienda o local de negocio que has heredado, debes echar un vistazo a todas las excepciones a los derechos de tanteo y retracto, ya que estas situaciones que te vamos a contar a continuación, pueden llegar a facilitar la venta. 

excepciones generales al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto

¿Qué son las excepciones en Derecho?

Antes de leer este artículo, deberías saber qué son las excepciones en el derecho legal. Trata de la excepción a la norma general, esto es, a lo dispuesto en una norma o texto legal. En el caso de existir una excepción habrá que estar atento a las condiciones cuando aplica y si los casos que establece la ley se trata de listas cerradas o una exposición a título ejemplificativo.

la excepción a la norma de los ejercicios de tanteo y retracto

Excepciones al ejercicio de los Derechos de Tanteo y Retracto

Como en cualquier otro ejercicio legal, existen una serie de excepciones que eximen a cualquiera de las partes implicadas, del Derecho de Adquisición Preferente o más comúnmente conocido como el Derecho de Tanteo y Retracto. Estas excepciones son contempladas en el Artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU),que se recoge en el Código Civil.

el derecho de tanteo y retracto o de adquisición preferente recogido en el artículo 25 de la ley de arrendamientos urbanos

Excepciones Tanteo y Retracto: Venta Global

una de las expceciones a los derechos de tanteo y retracto es la venta global

No habrá lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.

Tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario sí tendrá los derechos de tanteo y retracto. Cabe incluir en esta excepción cuando el inmueble sea aportado a una sociedad, sin que haya existido venta o dación en pago.

Excepciones Tanteo y Retracto: Contrato de Arrendamiento

las expceciones del tanteo y retracto por contrato de arrendamiento

Otra de las excepciones más comunes a los derechos de tanteo y retracto es cuando existe la renuncia de los mismos a través de contrato. Este supuesto consiste en pactar la renuncia a estos derechos en los contratos de arrendamiento independientemente de su duración, esta renuncia deberá estar expresamente pactada en el contrato de arrendamiento, mediante la misma el propietario podrá vender el inmueble a cualquier tercero sin tener la obligación de ofrecérselo con carácter previo al arrendatario que ocupa el inmueble.

Excepciones Tanteo y Retracto: Varios Arrendatarios

expceciones a los derechos de tanteo y retracto: la situación de más de un arrendatario

Este supuesto de excepción a los derechos de tanteo y retracto cuando se da la situación de la existencia de contrato de arrendamiento a más de un arrendatario. En caso de varios arrendatarios será obligatorio el ejercicio conjunto de los derechos de tanteo y retracto. No podrá solo un cotitular ejercitar el derecho de tanteo o retracto de forma aislada, se exige que este derecho se ejercite por todos los arrendatarios del inmueble, pues todos son los titulares de los mismos.

Obligación del pago

Pese a no ser una excepción, hemos decidido incluirlo en este artículo ya que, ocasionalmente, las obligaciones de pago originan problemas en el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto de alguno de los supuestos que se han expuesto en los puntos anteriores.

En el caso de que el arrendatario decida ejercer sus derechos de tanteo y retracto, existirá la obligación del pago de las rentas derivadas del contrato de arrendamiento hasta la formalización de estos derechos. Es decir, el arrendatario seguirá estando obligado al pago de las rentas hasta que el ejercicio del derecho de tanteo o retracto no hubiera quedado formalizada la transmisión de la propiedad del inmueble.

🔺 Dentro de nuestro blog también puedes consultar cuáles son los requisitos necesarios para poder ejercer el Derecho de Tanteo y Retracto. Puedes encontrar esta información en el este enlace.