Supuestos donde la Generalitat Valenciana puede ejercer los derechos de Tanteo y Retracto

Introducción

Como ya hemos explicado en el artículo anterior, las transmisiones realizadas dentro de los límites de la Comunidad Valenciana que dan lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte de la Generalitat Valenciana, reciben el nombre de transmisiones singulares. Dentro de las mismas, existen una serie excepciones exentas del ejercicio del derecho de adquisición preferente por el órgano público, que puedes encontrar en este enlace. En esta ocasión os vamos a explicar, qué son las transmisiones singulares y en qué condiciones estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto.

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Supuestos de los derechos de tanteo y retracto.

¿Qué son las transmisiones singulares?

Se reconoce como “transmisión singular” a determinadas transmisiones de viviendas desprotegidas, que pueden dar lugar a que la Generalitat Valenciana ejerza el derecho de tanteo y el derecho de retracto.

Para que estas transmisiones den lugar al ejercicio del derecho de tanteo y derecho de retracto, deberán realizarse en relación a viviendas que estén ubicadas en las zonas denominadas Áreas de Necesidad de Vivienda (ANHA).

Concretamente, se consideran como transferencias singulares las operaciones que se exponen a continuación:

  1. Todas aquellas transmisiones en que la vivienda es adquirida mediante dación en pago de Deuda hipotecaria.
  2. Todas aquellas transmisiones en que la vivienda es adquirida mediante proceso judicial por ejecución hipotecaria o en un proceso de venta extrajudicial.
  3. Todas aquellas transmisiones de edificios residenciales con al menos cinco apartamentos, si se transfirió un porcentaje de al menos, el 80% del edificio.
  4. Todas aquellas transmisiones de 10 o más viviendas y sus anexos. 

Por otro lado, se debe tener en cuenta que en estos dos últimos supuestos, a pesar de que la transmisión se realice mediante la venta de participaciones o acciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria, también podrán ser ejercidos los derechos de tanteo y retracto.

¿Cuándo puede la Generalitat Valenciana ejercer Tanteo y Retracto de una vivienda no protegida?

La Generalitat Valenciana solo podrá ejercer los derechos de Tanteo y Retracto cuando la transmisión se realice dentro de alguna de las situaciones conocidas como “transmisiones singulares“, y además, la vivienda o conjunto de viviendas se encuentren ubicadas en una de las Áreas de Necesidad de Vivienda (ANHA) declaradas por la Conselleria de Vivienda de la misma Generalitat. Te detallamos cada uno de estos supuestos a continuación:


Viviendas adquiridas mediante dación en pago.

¿Qué significa dación en pago?

La dación en pago es el acto de transferir la propiedad de un activo con el objetivo de saldar una deuda pendiente.

¿Qué significa que una vivienda es transferida mediante dación en pago?

Son todos aquellos supuestos de transmisión donde un propietario transmite la propiedad de una vivienda con el objeto de saldar una deuda existente con una entidad acreedora. La adquisición puede llevarse a cabo mediante dos agentes. Por un lado, se puede llevar a cabo directamente por la entidad acreedora o por otro lado, de forma indirecta, a través de una sociedad vinculada a la primera, que signifique la extinción de la deuda existente.

¿Qué transmisiones de vivienda efectuadas a través de dación en pago estarían sujetas a los derechos de Tanteo y Retracto?

Están sujetas al derecho de tanteo y retracto por parte de la Generalitat Valenciana todas aquellas transmisiones de vivienda efectuadas a través de dación en pago a partir del 21 de Abril de 2005 y que tengan lugar dentro del Área de Necesidad de Vivienda (ANHA), tanto si quién compró es la actual persona transmitente u otra propietaria posterior.


Viviendas adquiridas mediante ejecución hipotecaria.

¿En qué consiste una ejecución hipotecaria?

Es un trámite que se lleva a cabo delante de un juez, a través del cual un acreedor, que normalmente es una entidad bancaria, consigue saldar la deuda pendiente ocasionada por un préstamo hipotecario, mediante la subasta de la propiedad que ha generado dicha deuda y que generalmente es una vivienda.

¿Qué significa que una vivienda ha sido adquirida a través de una ejecución hipotecaria?

Cualquier compra de vivienda realizada como resultado de un proceso de ejecución hipotecaria, independientemente de quién resulte ser el comprador final.

Esto significa que para determinar si una casa fue adquirida en un proceso de ejecución hipotecaria, es irrelevante que el adquirente sea el postor (persona que puja en la subasta), el acreedor ejecutor (parte con la existe la deuda) o la persona que ha cedido la subasta (persona a cuyo favor el acreedor venderá la casa por un precio).

¿Qué transmisiones de vivienda realizadas a través de ejecución hipotecaria son susceptibles de tanteo y retracto?

Pues como en el tipo de transmisiones anterior, estarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte de la Generalitat Valenciana, todas aquellas viviendas transmitidas mediante ejecución hipotecaria a partir del 21 de Abril de 2005 y que se encuentren dentro de algunas de las Áreas de Necesidad de Vivienda (ANHA) establecidas por Conselleria de Vivienda de la Comunidad Valenciana, independientemente de si quién adquirió es la persona actual que va a transmitir la vivienda o es otra posterior.


Viviendas adquiridas mediante venta extrajudicial.

¿Qué es una venta extrajudicial?

Es un trámite que se lleva a cabo ante notario donde el acreedor (generalmente un banco) cobra el crédito hipotecario pendiente de pago a través de la subasta del inmueble otorgado en la garantía hipotecaria (generalmente la vivienda) para una posterior venta forzada.

¿En qué consiste una transmisión de vivienda mediante venta extrajudicial?

Cualquier compra de vivienda que se realice como resultado de una venta extrajudicial, independientemente de quién resulte ser el comprador final. Por lo tanto, para determinar si una vivienda se adquirió mediante venta extrajudicial, no importa quién resultó ser el comprador.

¿Qué transmisiones de viviendas que se han adquirido a través de venta extrajudicial son susceptibles de tanteo y retracto?

Como ocurre con los otros dos tipos de transmisiones que ya hemos visto antes, están sujetas al ejercicio del derecho de tanteo y retracto por parte de la Generalitat Valenciana, todas las viviendas adjudicadas mediante venta extrajudicial a partir del 21 de Abril de 2005 y que estén ubicadas en alguna de las Áreas de Necesidad de Vivienda (ANHA), independientemente de que la persona que la adquirió, sea la persona actual que está transfiriendo la casa, o alguien más tarde.


Datos sobre transmisiones de viviendas que debes saber.

¿Cómo sé si la casa que estoy tratando de transmitir fue comprada mediante pago, ejecución hipotecaria o venta extrajudicial?

Puedes consultar toda la información relacionada con esto en el Registro de la Propiedad.

¿Como puedo calcular si se está transmitiendo el 80% de un edificio o bloque de pisos?

Se puede calcular el 80% del edificio prorrateando cada vivienda sobre el total y haciendo la suma del número de pisos que se van a trasmitir. Esto es, si se van a vender 16 viviendas de las 20 que tiene el edificio en total, sería el 80%.

¿Durante cuánto tiempo se prolongan los derechos de tanteo y retracto?

En el caso de los pisos protegidos, el derecho de tanteo y el derecho de retracto de la Generalitat se aplica durante toda la duración de la protección del piso. Si la vivienda deja de estar protegida, la Generalitat pierde estos derechos, salvo que la cesión se realice mediante alguno de los supuestos de transmisión singular.

En este caso, los derechos de tanteo y retracto estarán vigentes mientras las viviendas objeto de transmisión singular permanezcan ubicadas en las Áreas de Necesidad de Viviendas (ANHA).


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